מעז יצא מתוק – הקשיים ביישום תמ"א 38

צרו איתנו קשר

בישראל ישנם כ 800,000 דירות שנבנו לפני שנת 1980, משמע לא עומדות בתקנים המחמירים של עמידות בניינים לרעידות אדמה. לשם כך הושקה תכנית מתאר ארצית 38 או במה המוכר יותר תמ"א 38 שמטרתה לחזק מבנים שלא עומדים בתקנים ה"חדשים".

עוד מידע על תמ"א 38 ניתן למצוא מאמרינו "מה זה תמ"א 38?"

בשבילכם, היזמים, מדובר בהזדמנות עסקית מצוינת, שכן בעלות לא גדולה אתם יכולים להוסיף 2.5 קומות עם מספר דירות חדשות ובכך להרוויח לא מעט כסף.

נשמע פשוט? לתכנן -> לקבל היתר -> לבנות -> למכור -> לסמן וי על עוד עסקה מוצלחת, אז זהו, שמדובר בתהליך שמלווה בלא מעט קשיים ואנחנו כאן בכדי לפרט על חלק מהם:

הסכמת הדיירים היא הכרחית (תמ"א 38/3 דרושים 66% הסכמה, תמ"א 38/2 דרושים 80% הסכמה) ולפי בדיקה שערכנו רוב המוחלט של הפרויקטים נופל כבר בשלב זה, בין אם מדובר בקבוצת דיירים סרבנים שמונעים מכם להגיע לאחוז הנדרש.

אז למה בעצם לסרב? מעבר לעובדה שיש לא מעט ביכולת שלכם, היזמים, להצליח ליישם פרויקט מורכב שכזה, יש כאלה שמבקשים מכם להציג בפניהם הוכחות ליכולת כלכלית/ להתחייב ללו"ז תכנון וביצוע הפרויקט ויש כאלה שפשוט לא מוכנים לקבל את הפערים בין מה שדייר אחד מרוויח מהעסקה לבין מה שדייר אחר מרוויח – זה נובע בגלל מגבלות תכנוניות שבחלק מהמקרים מבדילות בין דירה הממוקמת במקום X לדירה הממוקמת במקום Y ולמעשה דירה אחת מרוויחה מרפסת גדולה יותר או מיקום של חדר נוסף באזור נוח יותר וכו'.

התנגדויות הן דבר שכיח בפרויקטים מסוג תמ"א 38. פרויקטים אלו מצריכים בקשה של לא מעט הקלות, דבר אשר מוביל לדרישת העירייה לפרסום. אותו הפרסום מביא איתו גם התנגדויות של דיירים מחלקות שכנות.  התנגדויות יכולות לעכב במידה ניכרת פרויקט ובחלק לא קטן מהמקרים לגרום לשינוי כזה או אחר בתכנון.

אי ודאות הן של הדייר והן שלכם, היזמים. הדייר מעוניין לקבל כמה שיותר מידע לפני שהוא חותם על חוזה מול יזם – להבין את נפח הפרויקט, ההשפעות שלו, מה הוא מרוויח, כמה זמן זה יקח, בעוד שבצד השני, היזם מעוניין להוציא כמה שפחות כסף לפני שנחתם חוזה בכדי שהכסף לא ירד לטמיון. מה שמוביל למצב בו היזם לא יכול לספק תשובה חד משמעית לכל השאלות הללו. במקרה כזה הצדדים צריכים תקשורת ברורה בניהם בה כל צד מסביר את המגבלות שלו במתן מענה על כל השאלות.

 

 

תכנון בהתאם לדרישות הוועדה המקומית הוא הכרחי. לכל רשות מקומית יש את המדיניות שלה, אבל אנחנו כבר למודי ניסיון מכך שרשויות נוטות להתעקש על דברים שונים כגון כמות חניות שתתאם את מספר הדירות שנוספו, אחוז גינון מסוים שהרשות דורשת שיהיה לצורך שיפור פני העיר. חלק מהרשויות מחייבות לכלול בפרויקטים כאלה גם תוספת של ממ"ד ו/או מעלית. חוסר ניסיון בעבודה מול הרשות המקומית יכולה לגרום לפינג-פונג לא נגמר בין היועץ העירוני לבין זה שנשכר מטעמכם בפרויקט והרצון להגיע להסכמת הוועדה המקומית בתנאים, מה שנקרא החלטת וועדה, נראה רחוק.

אנחנו בש.ז.ר ניהול והנדסה בע"מ מתמחים בניהול רישוי היתרים בכלל ובניהול היתרי תמ"א 38 בפרט!

ההיכרות עם מגוון רחב ביותר של רשויות מקומיות, היכולת לדחוף יועצים להשלים משימות במהירות וחשוב מכך לנהל עבורם את המשימות כך שלא יישכח דבר, מקנה לכם היזמים שקט בעולם בירוקרטי וסבוך, מציג אתכם מול הדיירים באור חיובי יותר שכן אתם מעסיקים מומחה רישוי בפרויקט שאמון על קידום התהליך ברשות המקומית וכמובן חוסך להם המון זמן וכסף ע"י התחלת תהליך הבניה מהר יותר.

אנחנו כאן על מנת להפוך תהליך עז, ארוך ומורכב שטומן בחובו לא מעט מכשולים לריווחי, מהיר, יעיל ומתוק-מתוק!